Bad Aibling · Landkreis Rosenheim
Bad Aibling: Immobilien in der Kurstadt verkaufen
Bad Aibling ist Kurort, und das betrifft auch Eigentümer: Seit dem 1. Januar 2026 gilt eine Zweitwohnungsteuer von 20 Prozent der Jahresnettokaltmiete. Bauland im Hauptort steht beim Bodenrichtwertniveau in der höchsten Stufe des Landkreises Rosenheim.
Marktlage
Was Immobilien in Bad Aibling kosten.
Marktlage und Entwicklung
Bad Aibling hatte Ende 2024 18.497 Einwohner, 514 mehr als zehn Jahre zuvor. Das Durchschnittsalter liegt bei 46,0 Jahren. Die Zahl der Arbeitsplätze kommt nahe an die der berufstätigen Einwohner heran: Mitte 2024 gab es 7.680 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze in der Stadt und 8.419 Beschäftigte mit Wohnort Bad Aibling. Fast die Hälfte der Arbeitsplätze, 3.647, entfällt auf öffentliche und private Dienstleister.
Genehmigt wurden 2022 noch 471 neue Wohnungen, 2024 nur 45. Fertig wird dagegen mehr, von 70 Wohnungen 2021 auf 200 im Jahr 2024. Von den 4.233 Wohngebäuden haben 66,3 Prozent eine Wohnung und 21,9 Prozent drei oder mehr. Insgesamt sind es 9.717 Wohnungen in Wohngebäuden.
Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik, Statistik kommunal 2025, Stadt Bad Aibling (09 187 117) · Stand: November 2025
Preisniveau und Bodenrichtwerte
Mit 901 bis 1.000 Euro je Quadratmeter gehört Wohnbauland im Hauptort Bad Aibling zum 1. Januar 2026 zur obersten Stufe in der Übersichtskarte des Gutachterausschusses im Landkreis. Raubling und Stephanskirchen stehen ebenfalls dort, Kolbermoor und Großkarolinenfeld eine Stufe tiefer.
Die genauen Werte legt die Stadt Bad Aibling nach dem Beschluss einen Monat lang im Rathaus aus. Im Internet, per Mail oder per Post gibt sie sie nach eigener Angabe nicht weiter, und nach Ablauf der Frist kann man sie bei der Stadt nicht mehr abfragen. Danach bleibt die kostenpflichtige Einzelauskunft beim Gutachterausschuss am Landratsamt.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich des Landkreises Rosenheim, Karte „Überschlägiges Bodenrichtwertniveau für Wohnbauflächen der Hauptorte zum Stichtag 01.01.2026“; Stadt Bad Aibling, Seite Bodenrichtwerte · Stand: Januar 2026
Marktlage und Entwicklung
Bad Aibling hatte Ende 2024 18.497 Einwohner, 514 mehr als zehn Jahre zuvor. Das Durchschnittsalter liegt bei 46,0 Jahren. Die Zahl der Arbeitsplätze kommt nahe an die der berufstätigen Einwohner heran: Mitte 2024 gab es 7.680 sozialversicherungspflichtige Arbeitsplätze in der Stadt und 8.419 Beschäftigte mit Wohnort Bad Aibling. Fast die Hälfte der Arbeitsplätze, 3.647, entfällt auf öffentliche und private Dienstleister.
Genehmigt wurden 2022 noch 471 neue Wohnungen, 2024 nur 45. Fertig wird dagegen mehr, von 70 Wohnungen 2021 auf 200 im Jahr 2024. Von den 4.233 Wohngebäuden haben 66,3 Prozent eine Wohnung und 21,9 Prozent drei oder mehr. Insgesamt sind es 9.717 Wohnungen in Wohngebäuden.
Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik, Statistik kommunal 2025, Stadt Bad Aibling (09 187 117) · Stand: November 2025
Preisniveau und Bodenrichtwerte
Mit 901 bis 1.000 Euro je Quadratmeter gehört Wohnbauland im Hauptort Bad Aibling zum 1. Januar 2026 zur obersten Stufe in der Übersichtskarte des Gutachterausschusses im Landkreis. Raubling und Stephanskirchen stehen ebenfalls dort, Kolbermoor und Großkarolinenfeld eine Stufe tiefer.
Die genauen Werte legt die Stadt Bad Aibling nach dem Beschluss einen Monat lang im Rathaus aus. Im Internet, per Mail oder per Post gibt sie sie nach eigener Angabe nicht weiter, und nach Ablauf der Frist kann man sie bei der Stadt nicht mehr abfragen. Danach bleibt die kostenpflichtige Einzelauskunft beim Gutachterausschuss am Landratsamt.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich des Landkreises Rosenheim, Karte „Überschlägiges Bodenrichtwertniveau für Wohnbauflächen der Hauptorte zum Stichtag 01.01.2026“; Stadt Bad Aibling, Seite Bodenrichtwerte · Stand: Januar 2026
Bad Aibling
Was Sie über Bad Aibling wissen sollten.
1845 eröffnete Dr. Desiderius Beck in Aibling das erste Moorbad Bayerns, 1895 erhielt der Ort den Titel Bad. 2020 wurde das Prädikat für weitere zehn Jahre verlängert. Das Thermalwasser der Desiderius-Quelle ist seit 2008 als Heilwasser anerkannt, die Therme gibt es seit September 2007.
Der Kurortstatus hat Folgen für Eigentümer. Kurgebiet ist das ganze Stadtgebiet mit allen Ortsteilen, der Kurbeitrag liegt bei 2,50 Euro je Aufenthaltstag. Seit dem 1. Januar 2026 gelten außerdem eine neue Fremdenverkehrsbeitragssatzung und eine Zweitwohnungsteuer von jährlich 20 Prozent der Jahresnettokaltmiete. Als Zweitwohnung zählt jede Wohnung, die jemand neben seiner Hauptwohnung für sich oder seine Familie innehat.
Für den historischen Innenstadtbereich gilt eine Gestaltungssatzung, zuletzt geändert zum 1. Februar 2018. Alter Gebäudebestand ist dort zu erhalten, Veränderungen müssen sich an ihm orientieren, und das gilt auch für Umbauten, die keine Baugenehmigung brauchen, bis hin zu Einfriedungen und Stützmauern.
Ein Einheimischenmodell hat die Stadt derzeit nicht, eigene Grundstücke verkauft sie nicht. Alle laufenden Bebauungspläne betreffen nach Angaben der Stadt Grundstücke in privater Hand. Zur Stadt gehören unter anderem Ellmosen, seit 1973, sowie Mietraching und Willing, seit 1978, dazu Berbling und Harthausen. In Mietraching lag seit 1936 ein Fliegerhorst, die US-Station dort wurde 2004 geschlossen.
Von der Grundschule bis zum Abitur ist in Bad Aibling alles vor Ort, dazu eine Wirtschaftsschule und die staatliche Berufsschule für Metall- und Bautechnik. Die Bahn hält zweimal im Stadtgebiet, am Bahnhof und am Kurpark, auf der Meridian-Linie RB 58 zwischen München und Rosenheim.
In der Umgebung
Immobilien
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Wie hoch ist die Zweitwohnungsteuer in Bad Aibling?
Die Zweitwohnungsteuer in Bad Aibling beträgt jährlich 20 Prozent der Jahresnettokaltmiete. Die Satzung gilt seit dem 1. Januar 2026. Steuerpflichtig ist, wer im Stadtgebiet eine Wohnung neben seiner Hauptwohnung für sich oder seine Familie innehat, auch wenn er sie zeitweise an andere überlässt. Weil Bad Aibling Kurort ist, erhebt die Stadt außerdem einen Kurbeitrag von 2,50 Euro je Aufenthaltstag und einen Fremdenverkehrsbeitrag.
Wo bekomme ich die Bodenrichtwerte für Bad Aibling?
Die aktuellen Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2026 hat die Stadt Bad Aibling nur einen Monat lang im Rathaus ausgelegt. Im Internet, per Mail oder Post gibt sie sie nicht weiter, danach sind sie bei der Stadt nicht mehr abfragbar. Eine Einzelauskunft gibt es beim Gutachterausschuss am Landratsamt Rosenheim, über BORIS-Bayern für 35 Euro. Das Niveau im Hauptort liegt laut Übersichtskarte bei 901 bis 1.000 Euro je Quadratmeter.
Gibt es in Bad Aibling ein Einheimischenmodell?
Nein, ein Einheimischenmodell gibt es in Bad Aibling derzeit nicht. Die Stadt schreibt auf ihrer Seite, dass sie ein solches Modell öffentlich bekanntgeben und ausschreiben würde. Eigene Grundstücke verkauft sie zurzeit ebenfalls nicht, und Wohnungen aus dem früheren Aiblinger Modell werden nicht mehr veräußert. Die laufenden Bebauungspläne betreffen nach Angaben der Stadt ausschließlich Grundstücke in privater Hand.
Was gilt beim Umbau eines Hauses in der Innenstadt von Bad Aibling?
Im historischen Innenstadtbereich von Bad Aibling gilt eine Gestaltungssatzung, zuletzt geändert zum 1. Februar 2018. Alter Gebäudebestand ist zu erhalten, Veränderungen müssen sich am Bestand orientieren und einfügen. Das betrifft auch Umbauten und Instandsetzungen ohne Baugenehmigung sowie private Freiflächen, Einfriedungen und Stützmauern. Abweichungen kann die Stadt auf begründeten schriftlichen Antrag zulassen, der Denkmalschutz gilt zusätzlich.
Wie viele Wohnungen werden in Bad Aibling gebaut?
In Bad Aibling wurden 2024 nach Zahlen des Bayerischen Landesamts für Statistik 200 Wohnungen fertig, so viele wie in keinem der drei Jahre davor. Neu genehmigt wurden dagegen nur 45 Wohnungen, nach 471 im Jahr 2022. Von den Wohngebäuden haben 66,3 Prozent nur eine Wohnung und 21,9 Prozent drei oder mehr. Insgesamt gibt es 9.717 Wohnungen in 4.233 Wohngebäuden.
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